Новые правила для жилищных кооперативов — эксплейнер

Какие жилищные кооперативы бывают и какие изменения и дополнения войдут в закон «О кооперативах», объясняет Economist.kg. Согласно поправкам, их деятельность будет регулироваться кабмином и станет более прозрачной.

В связи с высоким спросом на жилье рынок недвижимости Кыргызстана заполнен предложениями различных форм и видов. Но не все они защищают интересы покупателей. Активно распространяется способ приобретения недвижимости путем вступления в жилищные кооперативы. Растет количество граждан, вложивших свои деньги в кооперативы и оставшихся без жилья.

В итоге возникла необходимость внести изменения в закон «О кооперативах» 2004 года, который регулирует деятельность жилищных кооперативов в том числе. Законопроект о внесении изменений и дополнений был инициирован в прошлом году, в феврале этого года его одобрил Жогорку Кенеш в третьем чтении, теперь он ждет подписи президента.

В данном законе есть два понятия, четко разделяющие суть жилищных кооперативов:

• Жилищный или жилищно-эксплуатационный кооператив — добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений на основе членства для управления общим имуществом многоквартирного дома, основанное на объединении их имущественных паевых взносов, имеющих денежную оценку.
• Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение физических и юридических лиц на основе членства для строительства многоквартирного дома либо жилого комплекса или приобретения членами готового жилья, созданное в порядке, установленном законодательством КР.

Проще говоря, у первого вида кооператива уже есть дом, а у второго — еще не куплен или не построен. Все скандалы и разборки происходят вокруг второго вида — жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Если вы являетесь членом ЖСК, Economist.kg предлагает просмотреть список изменений и дополнений в закон «О кооперативах»:

• У кооператива должна быть система очередности для удовлетворения потребностей членов (ст.2). Это означает, что кооператив не может обещать своим членам обеспечить жильем к какому-то определенному сроку, а может только следовать строгой очереди, по которой члены получат жилье.
• ЖСК могут быть созданы только для совместного приобретения недвижимости для жилья или строительства жилья. Иные виды деятельности не предусматриваются.
• ЖСК создается за счет имущественных (паевых) и иных взносов участников для
  выполнения отдельных функций, связанных с удовлетворением интересов своих членов.
• Паевой взнос члена жилищного кооператива вносится в паевой фонд кооператива деньгами. В качестве паевого взноса может быть внесено имущество или имущественные права, имеющие денежную оценку. Целевое назначение паевого фонда — только на приобретение или строительство жилья для членов кооператива. Покрытие убытков или содержание кооператива за счет паевого фонда не предусматривается (ст.5).

Порядок образования и устав кооператива

• Вступительные взносы и дальнейшая оплата должна производиться безналичным расчетом и должны поступать в фонд кооператива (ст.8).
• В уставе должен быть указан порядок созыва общего собрания (режим онлайн или офлайн) (ст.9).
• Кооператив обязательно должен иметь веб-сайт, в котором будет предоставлять отчетность для своих членов кооператива (ст.9).
• Любое заинтересованное лицо вправе ознакомиться с уставом кооператива, и кооператив обязан предоставить любым заинтересованным лицам возможность ознакомиться с уставом кооператива, в том числе в электронном виде.

Члены кооператива

• Каждому члену кооператива выдается членская книжка в бумажном или электронном формате, в которой указываются данные члена и суммы его взносов (ст.12)
• В кооперативе в обязательном порядке должен быть реестр членов кооператива, который формируется исполнительным органом кооператива (ст.13).
• Исполнительный орган кооператива несет ответственность за достоверность и актуальность реестра членов кооператива (ст.13).
• Член кооператива вправе по своему усмотрению выйти из кооператива путем подачи заявления в письменной форме в правление кооператива не позднее чем за шесть месяцев до своего выхода (ст.14).
• Член кооператива, передающий свой паевой взнос другому члену кооператива, вправе прекратить свое членство до истечения 12 месячного срока, а ЖСК за шесть месяцев с момента подачи заявления (ст.14).
• Члену кооператива, прекратившему свое членство, должна быть выплачена стоимость его паевого взноса или должно быть выдано имущество, соответствующее его паевому взносу, а также произведены другие причитающиеся ему выплаты в размерах, в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива, но не позднее одного месяца после окончания финансового года, в течение которого имело место прекращение его членства в кооперативе. При этом член кооператива, прекративший членство, не вправе требовать выдачи именно того объекта имущества, который был внесен им в качестве паевого взноса, если иное не предусмотрено уставом кооператива (ст.16).

Управление кооперативом

• Члены кооператива и исполнительный орган (правление) несут ответственность за нарушения в соответствии с законодательством (ст.17).
• Каждый член кооператива имеет право присутствовать на собрании лично или через представителя, имеющего доверенность, заверенную надлежащим образом. Один представитель не может представлять интересы более чем одного члена. Представителем может быть только член кооператива (ст.18).
• По итогам общего собрания членов кооператива составляется протокол, который должен содержать все решения, принятые общим собранием. Протокол общего собрания членов кооператива должен быть подписан всеми членами, присутствующими на общем собрании (ст.18).
• Исполнительный орган кооператива обязан направить копии протокола общего собрания всем членам, которые отсутствовали на общем собрании, в течение пяти календарных дней со дня проведения общего собрания членов кооператива (ст.18).
• Голосование на общем собрании членов кооператива по вопросам повестки дня собрания осуществляется бюллетенями в электронном виде для голосования (ст.19).
• По итогам заседания совета кооператива составляется протокол, который должен содержать все решения, принятые советом. Протокол заседания совета кооператива должен быть подписан всеми членами совета, присутствующими на заседании (ст.20).
• Убытки, причиненные кооперативу вследствие недобросовестного исполнения своих обязанностей членами совета и правления кооператива, совершения сделки, в результате которой члены совета и правления обогатились, а также в случаях нарушения ими законодательства КР и устава кооператива, подлежат возмещению кооперативу в порядке, предусмотренном уставом кооператива и законодательством КР (ст.23).

Контроль за деятельностью кооператива

• При осуществлении проверки ревизионная комиссия обязана привлекать к проверкам независимого квалифицированного специалиста (ст.24).
• Ревизионная комиссия кооператива по результатам проверки представляет в письменной форме заключение на рассмотрение общего собрания членов кооператива, правлению кооператива и совету кооператива (ст.24).
• Деятельность кооператива может быть подвергнута внешней аудиторской проверке (ст.24).
• Уполномоченный орган по контролю за деятельностью ЖСК определяется кабмином (ст.24).
• Фонды кооператива формируются из прибыли кооператива. Порядок формирования и расходования фондов и нераспределенной прибыли определяется уставом кооператива и законодательством КР (ст.26).

Кроме того, отмечается, что кабмин КР вправе издавать нормативно-правовые акты, устанавливающие дополнительные требования к:

• порядку ведения и содержания реестра членов ЖСК;
• порядку созыва и проведения общих собраний членов ЖСК;
• составу совета ЖСК, порядку избрания членов совета ЖСК, а также в отношении квалификации и репутации членов совета ЖСК;
• составу правления ЖСК, порядку избрания членов правления ЖСК, а также в отношении квалификации и репутации членов правления ЖСК;
• порядку формирования и размеру капитала ЖСК.

Также читайте по теме:

Жилищный кооператив должен контролироваться членами организации, а не государством – Кубан Чороев

Эксперт: Кооперативы ошибаются, называя сроки приобретения недвижимости своим членам